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家づくりに役立つコラムを連載します

多くの方にとって、家づくりは一生のうちで一度きりで、最も高い買い物となると思います。
そんな大事な家づくりですが、計画を始めた時にはわからないことが多く、不安に思われる方もいらっしゃと思います。
そんな方のために、家づくりの専門家として、少しでもお役にたてる情報を発信していきたいと思います。
 
第2弾は「土地探しのポイント」について解説します。

土地探しのポイントについて

家づくりを計画されている方の中には、「土地を新しく購入してから新築で注文住宅を建てたい」とお考えの方も多くいらっしゃると思います。
「現在の家を建て替える方」や「すでに土地を所有されている方」であれば、「その土地にいかに自分たちに合った家を建てるか」というテーマから始めることができます。しかし、そうでない方にとっては、この「土地探し」が最初の重要なテーマとなるわけです。
通常の場合、皆さんが土地を探すにあたってはまずは不動産会社に相談されるケースが多いのではないでしょうか。インターネットには、「SUUMO」や「アットホーム」のような、土地情報が掲載されている不動産ポータルサイトがいくつもありますので、そこで自分たちの希望条件にあいそうな物件情報を探して、気になる物件があればその不動産会社に連絡をして現地を見学し、気に入ったら購入を申し込む、という流れが多いようです。
 
ここで、大事なポイントが2つありますので、是非ここを抑えてほしいと思います。
 

土地の購入価格の上限を把握すること

まずは、「土地の購入価格の上限」です。つまり、「いくらまでの金額を土地購入に充ててよいか」というテーマです。
マンションや建売住宅であれば土地と建物がセットなので、購入する金額だけでご予算を踏まえて検討することが可能です。しかし、土地を購入して新築を建てる場合は、「土地購入費用」に加えて建物を建てるための「建築費用」を考慮して購入を決める必要があります。
つまり、全体予算の中から、土地購入費用と建築費用の両方を考慮して土地購入を決める必要があるという訳です。わかりやすく言えば、全体の資金計画の総予算から建築に関するコストを引いた金額で土地を購入しなければいけないということです。
 

全体予算   =  土地購入費用  +  建築費用 


資金計画については、次回に解説しますのでここでは詳細は割愛しますが、建築に関わる費用については、建築会社とお話をしないとイメージがつかめないと思います。
ご自身が建てようと思う家の大きさはもちろん、家の性能や品質、デザインや仕様などが希望に沿うと思われる会社で家を建てたら、どのくらいのコストがかかるのか、を事前に把握しておく必要があるのです。そのためには、土地探しをする前から建築会社選びもある程度進めておいた方が良いということになります。
「土地が決まっていないのに建築会社に相談してもよいのだろうか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。もちろんそれぞれの会社によって対応は異なると思いますが、関工務所ではそのような方でも数多くご相談にいらしています。なので安心してご相談してほしいと思います。
 

土地の選び方の視点の違いを認識すること

2つ目のポイントが「土地の選び方の視点」です。
その土地を選ぶためには、様々な視点でその物件を検証する必要があります。
その検証の視点が「不動産会社」と「建築会社」では大きく異なるということを知っておいてほしいのです。
その土地情報を検討する際に、最初に気になる項目は以下のようなものだと思います。
 

「住所」「学区」「駅やバス停からの距離」
「環境」「買い物や病院などの利便性」
「敷地の方位」「道路の方位(南道路や北道路など)」
「敷地面積」「近隣の販売物件の相場に比べての価格」

 

これらは、不動産会社が物件を紹介する際に、特に重要視して話をする部分でもあります。100%満足できる物件を見つけることは難しいので、その中で優先順位をつけて、いかに優良であるかを交えながら紹介されるケースが多いようです。これらの視点はお客様にとってもわかりやすい部分ですので、購入の判断基準として検討しやすいということもあります。

しかし、私たち建築会社が敷地を見る視点はそれとはかなり異なります。
建築会社としては、あくまでも「そこにどんな建物が建築可能なのか」という視点で敷地を見ます。だから、以下のような視点を重要視しています。


「建蔽率・容積率」「北側斜線」
「道路幅員」「用途地域」「防火制限」
等の法的な規制


ここについては、本来はとても重要なのですが、初めて家を建てる方にとっては、それぞれの意味さえもよくわからないので判断基準にならないということも多いと思います。
しかし、私たちのように、建物を設計する立場からすると、これらはとても重要な要素であり、それによっては、お客様の希望する建物が建てられないケースもあるので、しっかりと調査をします。

これら法的な制限の外にも、「眺望の状況」「隣地の建物」「気候状況」なども、実際に設計をする際に重要な部分となるなので、気になるところです。
道路付けにおいても、設計者の視点からすると不動産会社の視点とは異なります。

一般的には、南道路、特に東南の角地が良いとされ、人気が高いのでそれに伴い土地価格も割高になっています。これは日当たりが良い、外からの見栄えが良いなどの理由が大きいと思われます。
しかし、設計者の視点で言うとそうとも限りません。北道路であっても設計を工夫すれば十分に家の中に明るい日差しを取り入れることは可能です。デザイン的にも美しく見える手法はいくつもあります。現実にそのような設計でご満足して暮らしているお施主様は、当社でも数多くいらっしゃいます。
お客様によっては、敢えて割安な北道路を購入し、その分を建物の費用に充てて満足する家を建てたいと考える方もいらっしゃるくらいです。

また、建築会社としては以下の部分も重要視します。
 

「上下水道・ガス等のインフラの状況」
「土地の段差」「地盤の近隣データ」等


これらは、建築する際のコストに関わる部分です。仮に水道が引きこまれていない場合には、水道本管が入っている道路を掘削して敷地内に引き込む工事が必要になります。これは、アスファルトの修復工事なども必要になるので、工事費が高価になることが多いので要注意です。また、すでに引き込まれていたとしても、水道管の径が小さい場合はやはり大きい径のものに交換する必要があるので、同様に工事費がかかることもあります。特に古屋が建っていたケースだとこの可能性が大です。

土地の段差についても、その高さが大きくて擁壁が必要な場合は、やはり余分な工事費がかかります。地盤についても、あまりに地盤が弱い場合は地盤改良などの工事費がかかります。実際に地盤調査をしないと正確なデータはでませんが、近隣情報からある程度の予測をすることは可能です。
いくら土地の販売価格が安かったとしても、これらの工事費で大きな費用が掛かってしまうようだと、本末転倒ですので要注意ですね。
これらは、不動産会社からの視点で詳細にアドバイスしてもらうことは難しいと思います。
 

購入を決める前に信頼できる建築会社に相談する

そこで、お勧めするのは、土地の購入を決定する際には、「信頼できる建築会社に相談する」ということです。もし気になる土地が出てきたら、その建築会社に事前に相談し、自分だけはわからない部分もチェックしてもらったうえで、その敷地の長所や短所も教えてもらいながら購入をするか否かを決定する、というプロセスを踏むことが成功する土地探しの大きなポイントだと思います。
その建築会社に、事前に土地建物含めた全体のご予算や、家づくりでこだわりたいところや希望の大きさなどを相談していれば、なお良いアドバイスが受けられると思います。
一つ目のポイントである全体の資金計画についても同様のことが言えます。
 
土地の販売情報については、建築会社よりも不動産会社の方が長けているので、そこは本職に任せても良いと思います。
しかし、購入の決定の際は不動産会社のお話だけで決めてほしくないのです。
 

「最終的な購入の意思決定の時には信頼できる建築会社に相談をする」

 
それが最も私がお勧めする、土地から購入して新築で注文住宅を建てる際の最も良い「土地探しのプロセス」だと思います。
もちろん、関工務所もご相談いただければ喜んでアドバイスをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせやご相談いただければ幸いです。
 

(株)関工務所 専務取締役 関敏孝

 

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